Was darf auf ein Grundstück, und was ist es deshalb wert? Wer diese Frage beruflich stellt, kennt den Weg zur Antwort. Wir sind ihn zu oft gegangen und haben ihn schließlich automatisiert.
Der Wert eines Grundstücks hängt an seinem Baupotenzial. Das ist die erste Rechnung in jeder Projektentwicklung, die Grundlage jedes ernsthaften Exposés und die Zeile, an der Kreditvorlagen scheitern. Trotzdem war diese Zahl jahrzehntelang die, die am schwersten zu beschaffen war.
Ein Exposé nennt Preis und Fläche, selten das Flurstück und fast nie das Planungsrecht. Wer es genau wissen will, bestellt den Katasterauszug, sucht den Bodenrichtwert im Portal des jeweiligen Bundeslandes, liest den Bebauungsplan als eingescanntes PDF und fährt für die Gebäudehöhen der Nachbarn hinaus. Die Frage, was zulässig ist, geht an ein Architekturbüro, das für eine Erstindikation weder Kapazität noch Interesse hat und sie in drei Wochen liefert. Bis dahin ist das gute Grundstück verkauft, und die Zahl, die am Ende steht, kann vor Bank und Gremium niemand mehr auf ihre Quelle zurückführen.
Wir haben so gearbeitet, in der Projektentwicklung, im Immobilienvertrieb und im Investment Banking, auf jeder Seite des Tisches. Die Recherche war überall dieselbe, und ihr Ergebnis war überall gleich unbefriedigend: zu langsam für den Markt, zu teuer für die Trefferquote, zu dünn für die Vorlage.
Dabei liegt alles vor, was man dafür braucht. Kataster, Bodenrichtwerte, Bebauungspläne, 3D-Gebäudemodelle mit gemessenen Höhen, Zensus und zwei Jahrzehnte Inseratshistorie sind amtliche oder öffentliche Daten. Sie liegen verteilt auf sechzehn Bundesländer, in Dutzenden Formaten und hinter Dutzenden Portalen. Die Arbeit, die Tage verschlingt, besteht darin, sie zusammenzutragen. Das ist keine Aufgabe für erfahrene Leute, sondern für Software.
Diese Software haben wir gebaut, zunächst für den eigenen Bedarf. Sie führt die Quellen von 15 der 16 Bundesländer in einem Datenbestand zusammen und hält ihn aktuell (Bayern gibt Kataster-, Gebäude- und 3D-Daten nicht offen ab): 53,8 Millionen Flurstücke, 47,1 Millionen Gebäude, jeder Wert mit Herkunft, Stichtag und Konfidenz. Darauf rechnet sie, was wir früher geschätzt haben. Den Rahmen nach § 34 aus den gemessenen Höhen der Nachbarschaft, den Residualwert aus der Markthistorie der Mikrolage und zuletzt die Frage, die über allem steht: halten, aufstocken, neu bauen, teilen oder verkaufen. Aus zwei Tagen Recherche und drei Wochen Wartezeit wurden zwanzig Minuten.
Heute ist daraus LandIQ: derselbe Datenbestand für Ankaufsteams, Aufteiler, Wohnungsunternehmen, Architekturbüros, Steuerberater und Banken, als Suite am Arbeitsplatz, als Report für den Einzelfall oder als API in der eigenen Ankaufsstrecke. Was LandIQ nicht leistet, sagen wir ebenso klar. Es ersetzt kein Verkehrswertgutachten und keinen Bauvorbescheid, und eine Wertspanne aus Angebotsdaten heißt bei uns auch so.
Die Recherche nehmen wir Ihnen ab. Die Entscheidung bleibt Ihre.
