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Zuerst grenzen wir die nähere Umgebung ab: den Straßenabschnitt beidseits des Grundstücks und die angrenzenden Grundstücke, begrenzt durch städtebauliche Zäsuren. Kein Umkreis. Aus den maßstabsbildenden Hauptgebäuden dieses Bereichs bilden wir Median und Maximum von Höhe, Geschossen und Ausnutzung. Das Ergebnis ist eine Spanne mit Konfidenz, keine Einzelzahl.
LoD2-Messwerte der amtlichen 3D-Gebäudemodelle, nicht ML-Schätzung; Flurstücksgeometrie aus ALKIS. Die Abgrenzung ist offengelegt: Erschließungsstraße, Länge des Abschnitts und jedes einbezogene Grundstück mit Adresse. Für das Maß der baulichen Nutzung ziehen wir die nähere Umgebung enger als für die Art der Nutzung.
Evidenz, kein Rechtsgutachten. Die Abgrenzung ist aus der Katastergeometrie gerechnet und damit wahrscheinlich, nie gesichert; das Bauamt kann die nähere Umgebung im Einzelfall anders ziehen. Lässt sie sich nicht bestimmen, weisen wir das aus und rechnen ersatzweise über den Umkreis.
Der Agent findet den Plan der Gemeinde, liest das PDF und extrahiert GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Bauweise und Baugrenzen — jeder Wert mit Seitenzahl als Fundstelle und eigener Konfidenz.
Die Original-PDFs der Gemeinden; abgerufene Pläne werden gecacht und wachsen in den Bestand.
Textliche Festsetzungen mit Verweisketten werden als „manuell klären“ markiert statt geraten; die Abdeckung wächst nachfragegetrieben.
Realisierbare Geschossfläche aus Plan- oder Umgebungsrahmen gegen den gemessenen Bestand; Aufstockungsreserve aus der Ist-Höhe; Teilbarkeit aus Zuschnitt und Straßenfront.
Gemessene Gebäudehöhen aus LoD2, Flurstückszuschnitt aus ALKIS, Rahmenwerte aus Kapitel 01 oder 02. Die Erschließung wird angenähert und so gekennzeichnet.
Vorsortierung — Statik, Vermessung und Erschließungsprüfung bleiben Fachplanern.
Preisspanne aus den Angeboten der Mikrolage, korrigiert um beobachtete Nachlässe und echte Vermarktungsdauer. Die Datendichte der Zelle wird mit ausgegeben. Dieselbe Erlösseite speist Residualwert und Projektrechnung — Verkaufserlös, Kosten und Marge mit offenen Annahmen.
Angebotsdaten der Markthistorie seit 2003, Bodenrichtwerte aus BORIS, Mikrolage-Abgrenzung aus der Flurstücksgeometrie.
Angebotsbasiert, kein Verkehrswert nach §194 BauGB. Dünne Mikrolagen liefern breite Spannen — absichtlich.
Tage zwischen Erstlisting und Delisting je Inserat, adressscharf zugeordnet; Preistreppen aus beobachteten Änderungen.
Inserate rückwirkend bis 2003, verknüpft mit Flurstück und Adresse.
Delisting heißt nicht Verkauf — der Ausgang wird als beobachtet oder unbekannt klassifiziert, nicht behauptet.
Fünf Pfade auf identischer Datenbasis: Halten (Ertragswert aus Mikrolage-Mieten), Aufstocken (Reserve aus Modul 05), Neubau (§34-Rahmen bzw. B-Plan), Teilung (Modul 06) und Verkauf (Angebotsniveau). Erlöse je Assetklasse aus der Inseratshistorie, Kosten aus editierbaren Kennwerten; Ranking nach Marge bzw. laufender Rendite, Dauer und Datenlage.
Module 01–09 der Suite plus Miet- und Kaufinserate der Mikrolage seit 2003 — beobachtete Nachlässe und echte Vermarktungsdauer inklusive.
Die Empfehlung ist Evidenz, keine Anlageberatung und kein Bauvorbescheid. Baukosten sind Kennwerte, keine Kalkulation; Statik, Erschließung und Steuerwirkung bleiben beim Fachplaner bzw. Berater.
Elf Blöcke am Flurstückszentroid: Erreichbarkeiten als echte Geh- oder Fahrzeit (unter 2 km zu Fuß, darüber Fahrt — der Modus steht an jedem Wert), gemessen zum nächstgelegenen Punkt des Ziels, nicht zu dessen Mittelpunkt. Statistik auf der kleinsten belastbaren Ebene: 100-m-Zensusgitter, sonst 1-km-Gitter, sonst Gemeinde — die Ebene wird ausgewiesen.
OpenStreetMap-POIs (ODbL), Zensus 2022 Gitterzellen und Regionalstatistik (dl-de/by-2.0), Verwaltungsgrenzen VG250 — jede Quelle mit Lizenz und Stichtag in der Antwort.
Fällt ein Block aus, fehlt nur er — die übrigen zehn bleiben belastbar. Zensus-Werte mit statistischer Unsicherheit stehen in Klammern und werden nie zur glatten Zahl; die Nettokaltmiete ist eine Bestandsmiete, keine Markt- oder Angebotsmiete.
| Datum | Kapitel | Änderung |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 01 | v2.0: Nähere Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB wird abgegrenzt (Straßenabschnitt beidseits, Zäsuren, angrenzende Grundstücke) und ersetzt den festen Umkreis als Maßstab für das Maß der baulichen Nutzung; Art der Nutzung weiterhin aus dem weiteren Umkreis |
| 01.09.2026 | 07 | Neu: Lage-Analyse v1.0 (Erreichbarkeiten, Demografie, Nachfrage; Quellen ODbL und dl-de/by-2.0) |
| 01.09.2026 | 06 | Neu: Best-Use-Analyse v1.0 (fünf Verwertungspfade, Ranking mit Begründung) |
| 31.08.2026 | 01 bis 05 | Erstveröffentlichung v1.0 |
Die Methodik wird an jeder Adresse sichtbar: Flurstück, Bodenrichtwert und Lage in Zahlen, kostenlos und ohne Konto.